يوسف البستنجي (أبوظبي)
ارتفع الرصيد الإجمالي لتمويل قطاعي العقارات والإنشاءات بالدولة، بنسبة 5.8% مسجلا زيادة بقيمة 17.3 مليار درهم خلال عام 2018 ليبلغ الرصيد التراكمي للائتمان المصرفي الممنوح لهذين القطاعين 315.4 مليار درهم بنهاية ديسمبر الماضي مقارنة مع 298.1 مليار درهم بنهاية ديسمبر 2017، بحسب البيانات الصادرة عن المصرف المركزي.
وتتوزع محفظة التمويل على القطاعين بواقع 243.6 مليار درهم للقطاع العقاري ونحو 71.8 مليار درهم مقدمة لقطاع الإنشاءات بنهاية 2018، كما تظهر بيانات «المركزي» أن معظم الزيادة في التمويل ذهبت للقطاع العقاري الذي زاد رصيده بأكثر من 14 مليار درهم خلال العام الماضي. وتستحوذ التمويلات المصرفية الممنوحة للعقارات والإنشاءات على ما يقارب 18% من إجمالي الودائع المصرفية لدى البنوك العاملة بالدولة والتي بلغت 1.755 تريليون درهم بنهاية ديسمبر 2018.
وأظهرت توقعات مسؤولي الائتمان لدى البنوك والشركات المالية العاملة بالدولة خلال الربع الأخير من 2018 أن الطلب على التمويل العقاري، يتركز على إعادة التمويل للقروض القائمة، بينما الطلب على تمويل المساكن سواء لهدف السكن أو للاستثمار سيكون مستقرا تقريبا، بحسب استبيان الثقة بالائتمان الصادر عن المصرف المركزي نهاية الأسبوع الماضي.
وارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 110 نقاط أساس خلال عام 2018، نتيجة الربط بين الدرهم والدولار، حيث رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأميركي (البنك المركزي) سعر الفائدة 4 مرات خلال 2018، ما أدى إلى ارتفاع سعر «الليبور» أي الفائدة على الدولار، وتبعا لذلك، سعر «الايبور» أي سعر الفائدة على التعاملات بين البنوك بالدرهم ليتجاوز 3.6% لأجل سنة ونحو 3.15% لأجل 6 أشهر.
ووفقا لما يعرضه بنك أبوظبي التجاري، ارتفع السعر المتغير للفائدة على القروض العقارية بنحو 50 نقطة أساس منذ يونيو 2018 تبعا لارتفاع سعر «الايبور»، حيث يعتمد البنك السعر المعروض للإيبور لأجل 6 أشهر، وبناء عليه يقوم البنك بمراجعة السعر وتغييره ارتفاعا أو انخفاضا في مطلع شهر يناير وشهر يوليو من كل عام.وتعتمد بعض البنوك سعر «الايبور» لأجل 3 أشهر كسعر أساس للتمويل، ولذا تقوم بتعديل السعر كل 3 أشهر.
ووفقا لآلية تحديد أسعار الفائدة في بنك أبوظبي التجاري، ارتفعت الفائدة بحدود 110 نقاط أساس بناء على التغيير في سعر الايبور لأجل 6 أشهر، خلال 12 شهراً مع الاعتبار أن سعر الفائدة يحسب ضمن هامش يحكمه أيضا، تصنيف العميل وملاءته المالية وسيرته المصرفية، بهامش حركة يبلغ نحو 25 نقطة أساس، حيث كان سعر الفائدة على التمويل العقاري مطلع العام الماضي يتراوح بين 4.25% إلى 4.50% وقد ارتفعت العام الجاري إلى مستوى يتراوح بين 5.50% إلى 5.75% تقريبا، ومع ذلك فإنه يجب الأخذ بالاعتبار أن حالة العميل و ملاءته يمكن أن تكون مؤثرة جدا في تحديد مستويات سعر الفائدة على القروض المصرفية.
ويعتبر سعر «الايبور» هو سعر الأساس الذي يتم بناء عليه بناء معادلة تسعير الفائدة للقروض الجديدة و القروض القائمة أي العاملة أيضا، التي تمنح للعملاء بناء على عقود مبنية على سعر فائدة متغير وليس ثابتا.
ويتكون السعر الإجمالي للفائدة على القرض من سعر الايبور مضافا إليه هامشا يشمل نسبة أرباح البنك و نسبة المخاطرة المتوقعة و التي تحدد غالبا وفقا للسيرة المصرفية للعميل ومستوى دخله و حجم التزاماته وعوامل أخرى.
وقد أدى ذلك إلى ارتفاع في قيمة الأقساط الشهرية التي يسددها المقترضون لفترات طويلة تزيد عن 7 أو 8 سنوات وهي جميعها قروض عقارية تقريبا، الأمر الذي يدفع العملاء للبحث عن بنوك جديدة في محاولة لنقل مديونياتهم، للحصول على قروض وتسهيلات تمكنهم من تخفيض قيمة القسط الشهري. ويعتبر الارتفاع الكبير في سعر الفائدة السبب الرئيسي في دفع المقترضين من عملاء البنوك للبحث عن بنوك جديدة أو أخرى لتقليص الالتزامات الشهرية.
وقال مصدر مصرفي: إن المصرف المركزي ألزم البنوك بمعايير محددة لشراء القروض القائمة ونقلها من بنك لآخر، وأهم تلك المعايير عدم منح تسهيلات إضافية للمدين على نفس العقار، وعدم زيادة مدة القرض.
